摘要:
成交持续发酵:三季度市场整体一片暖势,金九银十完美收官,9月末政策再度加码,首付比例下降至25%,10月底央行再次双降,彰显出管理层护航需求,稳定增长的决心,此前我们曾强调,此轮市场复苏的关键在于政策加杠杆和流动性宽松的带动,在两个条件都满足的情况下,我们认为四季度的销售将会强势延续前三季度良好的销售势头,全年销售有望完美收官。
行业:政策再护航,投资望企稳
成交持续发酵:三季度市场整体一片暖势,金九银十完美收官,9月末政策再度加码,首付比例下降至25%,10月底央行再次双降,彰显出管理层护航需求,稳定增长的决心,此前我们曾强调,此轮市场复苏的关键在于政策加杠杆和流动性宽松的带动,在两个条件都满足的情况下,我们认为四季度的销售将会强势延续前三季度良好的销售势头,全年销售有望完美收官。
土地市场预期企稳:与需求端欣欣向荣的环境不同的是,房企拿地整体偏谨慎,但随着整体融资环境的改善,以及优质库存的下降,房企投资意愿有望逐步提升,我们观察到部分城市土地市场已经开始出现变化。
再次强调投资企稳预期:9月份投资增速降幅再扩大,GDP增速也自2009年以来首次破“7”,凸显出我国当前经济增长放缓背后房企对未来行业发展前景的不明朗。但是我们注意到新开工节奏也如期回暖,表明企业补充库存的意愿已在渐渐改善。国内融资成本持续走低,多元融资渠道通畅的背景下,房企资产负债表已有明显改善,伴随着销售回暖的刺激,流动性宽松的支持,房企的投资意愿将有望得到恢复,我们对投资端企稳保持期待。
公司:分化变革之年
销售:整体销售稳步回升,一线房企表现依旧稳健,二线房企则彰显出较高的高弹性,而三线房企边缘化的格局日益凸显,借助顺周期加速去化转型的现象越来越集中。盈利:我们预计行业利润率在未来两年企稳,但毛利下行趋势依然难以改变。费用:销售回暖带动去化回款提升,上市房企费用率下降,一线房企凭借出色的管理营运能力仍然维持了较低的费用率水平,二线房企由于销售的高弹性,费用率改善幅度最为明显,三线房企则由于规模和自身管理的原因,费用问题仍然需要继续改善。扩张:前三季度扩张意愿仍偏谨慎,但部分一线二线房企拿地态度已现积极信号。库存:整体存货保持上升,但占资产比重下降,虽然去库存格局未变,但优质库存减少,杠杆逐步改善,货源补充时机值得关注。资金:市场放开房企融资渠道以来,房企资本成本下降显著,短债压力有所下降,剔除预售账款的资产负债率有所下降,净负债率继续提升,但当前的高杠杆更有质量。
